กฎหมาย เกี่ยว กับ การ ซื้อขาย ที่ดิน

สำนักงานกฎหมาย ชนินาฏ แอนด์ ลีดส์ ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน, การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน

ผมเป็นข้าราชการประจำ มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่ เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้ โดยบุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า เงินที่บุคลลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว ไม่ใช่สินสมรส

ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่ ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร

ผมจะซื้อที่ดิน ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน ?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่ ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ ๆ

ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่ แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น สำนักงานที่รับคำขอ คิดค่าธรรมเนียม แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72 แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543

ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล 5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ

ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้ ในวันจดทะเบียนนิติกรรม ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่ เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้ เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้ ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้ และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ

ผมอยากเปิดบริษัทฯ ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณด้วยก็ได้ ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1 คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49 และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ

ซื้อขายที่ดินแล้วแต่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายมีผลเป็นอย่างไร

การซื้อขายที่ดินนั้นมีหลายประเภท ซึ่งการซื้อขายที่ดินแต่ละประเภทมีวิธีการซื้อขายที่แตกต่างกัน โดยที่ดินมีประเภทขายที่ดินดังนี้ ๑.ที่ดินประเภท นส๔ หรือโฉนดที่ดิน ๒.ที่ดินประเภท นส ๓ ๓.ที่ดินประเภท สค๑ ๔.ที่ดินประเภท ที่ดินมือเปล่า เป็นต้น ที่ดินเหล่านี้ มีกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองอยู่ในตัวเอง โดยสามารถจำแนกประเภทออกเป็น ๒ กลุ่ม คือ ที่ดินประเภทมีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดิน นส๔หรือโฉนดที่ดิน และอีกส่วนหนึ่งคือที่ดินประเภทสิทธิครอบครอง ได้แก่ ที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓. , ที่ดินประเภท สค๑ และ ที่ดินมือเปล่า

การซื้อขายที่ดินประเภทสิทธิครองครอบ สามารถจำแนกออกเป็น ๒ ประเภท คือ

ประเภทที่ ๑ การซื้อขายที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓ ซึ่งเป็นที่ดินที่สามารถซื้อขายกันโดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น นายก ต้องการซื้อที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากนาย ข จำนวน ๓ ไร่ เป็นเงินจำนวน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท โดยตกลงที่จะไปทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ต่อมาเมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าที่แล้ว นาย ก และนาย ข ชำระเงินและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน เช่นนี้ การซื้อขายที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส ๓ ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย เป็นต้น หรือคู่สัญญาสามารถทำการซื้อขายที่ดินประเภทหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓ ตามความเป็นจริง คือคู่สัญญาได้ทำการชำระราคาค่าที่ดินและส่งมอบการครอบครองในที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือนส ๓ ให้แก่กันเท่านั้น ผู้ซื้อที่ดินก็ได้สิทธิครอบครองในที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ นส๓ ตามกฎหมายแล้ว ยกตัวอย่างเช่น นายก ต้องการซื้อที่ดินประเภทที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือนส๓ ของนาย ข จำนวน ๓ ไร่ โดยเสนอราคาค่าที่ดินดังกล่าว เป็นเงินจำนวน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท นาย ข ตกลงขายที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นาย ก วันรุ่งขึ้น นายก นำเงินจำนวน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท มาชำระให้แก่นาย ข นาย ข ได้ส่งมอบที่ดินหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่นาย ก เช่นนี้ นาย ก ได้สิทธิครอบครองในหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากนาย ข แล้ว โดยไม่ได้ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ดังเช่นกรณีแรก ทั้งนี้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2553 จ. ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งสองและมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองครอบครองแล้วในวันเดียวกัน เมื่อการซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่เป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ จ. จึงมีแต่สิทธิครอบครอง เมื่อ จ.ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งสองเป็นการสละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ทั้งสองย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตามมาตรา 1377, 1378 แล้ว จึงเป็นการได้มาด้วยการครอบครองฟ้องบังคับให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ จ. ส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) และจดทะเบียนคัดชื่อจำเลยออกแล้วใส่ชื่อโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองแทนชื่อจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกอันเป็นการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาซื้อขายหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสองไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องดังกล่าวแก่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ จ. เจ้ามรดกแล้ว ก็ไม่มีปัญหาว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความ 1 ปี ตามมาตรา 1754 วรรคสาม หรือไม่ แต่โจทก์ทั้งสองได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแล้วจึงชอบที่จะขอให้ห้ามจำเลยรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทได้

ประเภทที่ ๒ คือ ที่ดินประเภท สค๑ ,ที่ดินมือเปล่า
การซื้อขายที่ดินมือเปล่านั้น สามารถทำได้โดยการซื้อขายที่ดินโดยการชำระราคาที่ดินและส่งมอบที่ดินให้แก่กันหรือการซื้อขายที่ดินโดยความเป็นจริง เพียงเท่านี้ ก็สามารถมีสิทธิครอบครองในที่ดินได้ตามกฎหมาย เช่น การนาย ก ต้องการซื้อที่ดินประเภท สปก จากนาย ข จำนวน ๑ ไร่ จำนวนเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท นาย ข ตกลงขายสิทธิครอบครองให้แก่นาย ก นาย ก จึงได้ชำระราคาจำนวน ๑๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นาย ข นาย ขได้รับเงินจำนวน ๑๐,๐๐๐ บาท แล้ว นาย ข ได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่นาย ก เช่นนี้ นาย ก ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ดังเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553 ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท.5) เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก ดังนั้น การที่โจทก์จะเข้าทำการรังวัดแนวเขตที่ดินเพื่อครอบครองทำประโยชน์ จึงไม่ใช่ข้อผูกพันอันเกี่ยวเนื่องจากสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองคัดค้านและขัดขวางไม่ยอมให้โจทก์ทำการรังวัด จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยทั้งสองไปทำการวัดแนวเขตที่ดินพิพาท หรือให้คืนเงินค่าซื้อที่ดิน

ต่อไปเป็นการซื้อขายที่ดินประเภทมีกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือ นส๔ ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ การซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน หากไม่ได้ทำตามแบบดังกล่าวแล้ว การซื้อขายที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลตามกฎหมาย เช่น นาย ก ต้องการซื้อที่ดินที่มีโฉนดที่ดินของ นาย ข จำนวน ๒ ไร่ เป็นเงินจำนวน ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท นาย ข ตกลงขายที่ดินให้แก่นาย ก โดยที่นายก และ นาย ข ไม่ได้ตกลงกันเพื่อไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่ทำเป็นหนังสือสัญญาต่อกันเท่านั้น ในกรณีเช่นนี้ ตามกฎหมายเรียกว่า เป็นการซื้อขายที่ดินแบบเสร็จเด็ดขาด ทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินระหว่าง นาย ก และนาย ข ตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดเอาไว้ แต่หากว่า นาย ก และ นาย ข ได้ตกลงซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินโดยตกลงทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและจะไปดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน เมื่อได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด มีผลทำให้สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดระหว่าง นายก และนาย ข มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ทำให้นาย ก ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดนั้นนับแต่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ดังเช่นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5929/2552 การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง

ดังนั้น ปัญหาที่ว่า การซื้อขายที่ดินโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากว่า เป็นการซื้อขายที่ดินที่สิทธิครอบครองเพียงอย่างเดียวการซื้อขายที่ดินดังกล่าว ย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย แต่หากว่าเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วโดยไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินแล้ว การซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดนั้น ย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด แต่การที่ผู้ขายได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว มีผลทำให้ผู้ซื้อที่ดินได้สิทธิครอบครอง หากปรากฏว่า ผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินโดยตลอดมาเป็นระเวลา ๑๐ ปี แล้ว ผู้ซื้อดังกล่าจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย ซึ่งเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ซึ่งผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์แบบจะต้องร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง แล้วผู้ซื้อสามารถนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินได้

สรุปได้ว่า การซื้อขายที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหากว่าไม่ได้ทำเป็นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การซื้อขายที่ดินย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด แต่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะได้ครอบครองที่ดินมาเกินกว่า ๑๐ ปี นับแต่ได้รับการส่งมอบการครอบครอง