ลงทุน อ สั ง หา ไม่ต้องใช้เงิน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง มีความมั่นคงปลอดภัย เพราะบ้านที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ไม่ว่าใครก็ขาดไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามการจะประสบความสำเร็จได้มากน้อยแค่ไหนนั้น ก็ขึ้นอยู่กับว่าเรามีความเข้าใจในการลงทุนมากน้อยเพียงใด รวมถึงยังต้องเลือกวิธีการลงทุนให้เหมาะสมกับตัวเองมากที่สุด ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯ นั้นมีแนวทางที่ทำได้หลายวิธี เช่น

1. ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

   ถือเป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะสามารถสร้าง Passive Income ให้กับชีวิตได้ อาจจะเป็นการซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน เอาไว้ แล้วปล่อยเช่า ซึ่งก็ทำได้ทั้งการปล่อยเช่าแบบรายเดือน และรายวัน ขึ้นอยู่กับความชอบและความถนัดของแต่ละคน โดยข้อดีของการลงทุนอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าคือ เสมือนเป็นการใช้เงินผู้เช่ามาผ่อนอสังหาฯ ของตัวเอง สามารถหากลุ่มเป้าหมายได้ไม่ยาก ถ้าเลือกอสังหาฯ ได้อย่างเหมาะสมตรงโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และในระยะยาว ยังสามารถขายเพื่อทำกำไรส่วนต่างจากตอนที่ซื้อมาได้อีกด้วย

2. ลงทุนเพื่อขายต่อ

   การลงทุนเพื่อขายต่อนี้ อาจเรียกได้อีกมุม ว่าเป็นการลงทุนแบบเก็งกำไร ซึ่งสามารถทำได้ทั้งระยะสั้น และระยะยาว ยกตัวอย่างเช่น การซื้อใบจองคอนโด แล้วนำมาขายต่อ การซื้อที่ดินเอาไว้แล้วรอให้ราคาขึ้นถึงตามที่ตั้งเป้าเพื่อขายทำกำไร หรือการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยชั่วคราวและขายต่อในราคาที่สูงกว่า เป็นต้น ซึ่งหัวใจสำคัญของการลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อแบบเก็งกำไรนี้ จะอยู่ที่ “การเลือกอสังหาฯ ได้อย่างเหมาะสม” คือเลือกคอนโด บ้าน ซึ่งเป็นโครงการที่ดี ทำเลดี เป็นที่ต้องการของตลาด หรือหากเป็นที่ดิน ก็ต้องวิเคราะห์และมองแนวโน้มออกว่าที่ดินบริเวณใดจะมีราคาสูงขึ้นในอนาคต ซึ่งหากคาดการณ์แม่นยำล่ะก็ โอกาสทำกำไรได้สูงภายในระยะเวลาสั้น ๆ ก็มีมากตามไปด้วย

3. สร้างเพื่อขายเอง

   สำหรับผู้ที่มีเงินทุนสูง หรือมีที่ดินเป็นของตัวเอง สามารถที่จะลงทุนสร้างบ้าน สร้างหอพัก หรือคอนโด เพื่อขายเองได้ ซึ่งปัจจัยของความสำเร็จในการสร้างเพื่อขายเองนี้ จะอยู่ที่การเข้าใจความต้องการของตลาด การมีความรู้เรื่องการประเมินราคา บริหารจัดการเงินลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ บวกกับต้องมีความสามารถในการประชาสัมพันธ์เพื่อขายด้วย ซึ่งถ้าเข้าใจความต้องการของตลาดมากพอ ก็สามารถวางแผนออกแบบบ้าน และประชาสัมพันธ์ขายก่อนสร้างได้

4. ซื้อรีโนเวทบ้านคอนโดเก่าขายใหม่

   บ้านมือสอง คอนโดมือสอง ที่เจ้าของเดิมเร่งรีบที่จะขายนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งกลุ่มอสังหาฯ ที่น่าลงทุน เพราะจะทำให้เรามีโอกาสได้อสังหาฯ คุณภาพดีในราคาย่อมเยา เพื่อนำมารีโนเวทตกแต่งใหม่แล้วขายต่อในราคาที่ดีกว่า ทั้งนี้นอกจากจะรีโนเวทเพื่อขายได้แล้ว ก็ยังสามารถปล่อยเช่าได้ด้วย และค่อยปล่อยขายอีกครั้งในภายหลังเมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น

5. ลงทุนในกองทุนอสังหาฯ

   กองทุนอสังหาฯ เป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่ง ที่ทุกคนสามารถเลือกใช้เป็นวิธีการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ได้ โดยที่ข้อดีคือ ใช้เงินลงทุนไม่มาก เริ่มต้นเพียงแค่หลักพันบาท ก็สามารถร่วมลงทุนได้แล้ว ซึ่งการลงทุนในกองทุนนั้น ถือว่ามีความเสี่ยงต่ำ เพราะนอกจากจะใช้เงินลงทุนน้อยแล้ว ยังมีผู้จัดการกองทุนที่มีความเชี่ยวชาญเป็นคนคอยดูแลให้ทั้งหมด โดยจะนำเงินทุนจากเราและผู้ลงทุนคนอื่น ๆ ไปลงทุนในอสังหาฯ แล้วนำกำไรที่ได้กลับมาปันผลให้กับผู้ลงทุน แต่ทั้งนี้ ตัวผู้ลงทุนก็จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลเองให้รอบคอบและเข้าใจก่อนด้วย เพื่อให้สามารถเลือกกองทุนได้ถูกต้อง และได้รับผลตอบแทนที่ดีตามที่ต้องการ

6. ลงทุนในหุ้นปันผลอสังหาฯ

   การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ จะคล้ายกันกับการลงทุนในกองทุน ต่างกันตรงที่เราเป็นคนดำเนินการเองทั้งหมด ข้อดีคือเราได้เลือกตัดสินใจด้วยตัวเราเอง ไม่ต้องเสียค่าบริหารจัดการกองทุน และมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงมากกว่า ซึ่งสามารถเลือกลงทุนได้ทั้งแบบหวังปันผลตอบแทน และทำกำไรจากส่วนต่างราคาหุ้นอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตาม เราก็ต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและพร้อมรับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับการลงทุนของตัวเราเองด้วย

รูปแบบการลงทุนในอสังหาฯ นั้นมีให้เลือกมากมาย และแต่ละแบบก็มีข้อดี ข้อเสีย รวมถึงเงื่อนไขในการลงทุนที่แตกต่างกันไป ผู้ลงทุนจำเป็นจะต้องศึกษาการลงทุนแต่ละรูปแบบให้ดีเสียก่อน แล้วหลังจากนั้นจึงค่อยประเมินตัวเองพร้อมตัดสินใจว่าการลงทุนแบบไหนเหมาะกับเรามากที่สุด เพราะหากเลือกลงทุนในรูปแบบที่ไม่เหมาะสมกับตัวเองแล้ว โอกาสจะประสบความสำเร็จได้อย่างที่หวังก็จะลดน้อยลงไปด้วย

พี่ทุยเชื่อว่าหลายคนที่มีความคิดแบบนี้ อยากมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองบ้าง พี่ทุยเห็นบางคนอยากจะ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ก็เพื่อต้องการสร้างรายได้จากการเก็งกำไร หรือเก็บเงินค่าเช่ารายเดือน รายปี คิดว่าลงทุนแล้วเหมือนเป็นเสือนอนกิน แต่บางคนก็คิดว่าคงเป็นไปไม่ได้และทำได้แค่คิดเท่านั้นแหละ  เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวยเท่านั้น ที่จะต้องมีเงินเยอะ ๆ ก่อนที่จะใช้ในการซื้อที่ดิน ซื้ออาคาร หรือคอนโด ที่มีราคาสูงมากหลายร้อย หลายพันล้านบาท คิดว่าไม่มีทางที่มนุษย์เงินเดือนตาดำ ๆ เงินเดือนไม่ได้สูงมากขนาดนั้น แม้จะพอมีเงินสำหรับใช้ลงทุนอยู่บ้างจะสามารถลงทุนในอสังหาฯ ราคาแพงได้จริง

พี่ทุยอยากบอกว่าจริง ๆ แล้วยังพอมีโอกาส หรือช่องทางสำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ จะสามารถลงทุนในอสังหาฯ มูลค่าสูง ๆ ได้ โดยไม่ต้องมีเงินมากขนาดนั้นด้วยนะ  “ลงทุนอสังหาฯ ไม่ต้องรวย ก็ลงทุนได้” อันนี้พี่ทุยไม่ได้ใช้เพื่อเป็นคำโฆษณาชวนเชื่อ มันทำได้จริง ๆ แต่เป็นการลงทุนผ่านอสังหาฯ แบบทางอ้อม แบบง่าย ๆ เพียงลงทุนผ่านสิ่งที่เรียกว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” นั่นเอง

 “กองทุนอสังหาริมทรัพย์”

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไรกันแน่? บางคนอาจจะไม่ค่อยคุ้น หรือไม่รู้จัก แต่มันก็คือกองทุนที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจคล้าย ๆ กองทุนอื่น ๆ นั้นแหละจ้า ที่มีผู้เชี่ยวชาญคอยบริหารจัดการให้ ซึ่งมีปลายทาง คือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น อาคาร ห้างสรรพสินค้า โรงแรม  เหมือนกับการลงทุนในอสังหาฯ ตรง ๆ เลย เพียงแต่เป็นการลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุน ซึ่งกองทุนก็เอาเงินเรานั้นไปลงทุนให้ในอสังหาฯต่ออีกที พี่ทุยถือว่ามันเป็นโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ ที่ใช้เงินไม่เยอะแต่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯ หรือสร้างรายได้จากการลงทุนได้ นอกจากนั้นยังเป็นการกระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ที่ทนทานต่อภาวะเศรษฐกิจในช่วงตลาดผันผวนได้ดีกว่าการลงทุนในหุ้นด้วย ซึ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีข้อดี ทำไมเราควรจะลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทดแทนลงทุนในอสังหาฯ ตรง ๆ ไปเลย

1. ใช้เงินไม่เยอะ

ข้อดีอันแรกเลยคือ ใช้เงินลงทุนไม่เยอะเมื่อเทียบกับลงทุนอสังหาฯ โดยตรง พี่ทุยบอกไว้เลยว่ากองทุนอสังหาฯ ซึ่งเริ่มต้นลงทุนได้ด้วยเงินแค่ไม่กี่พันบาทก็เป็นเจ้าของได้นะ แล้วยังให้ผลตอบแทนดีเลยทีเดียวนะเมื่อเทียบกับเงินลงทุน พี่ทุยว่าคุ้มค่าอยู่นะถ้าใครตัดสินใจจะลงทุนด้านนี้อยู่แล้ว

2. เสี่ยงต่ำกว่าลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง  

เพราะกองทุนนั้นมีผู้เชี่ยวชาญคอยจัดการให้ทั้งหมด แต่ถ้าเราลงทุนในห้องชุด หรือคอนโด โดยตรงแน่นอนว่าเราไปหาคนเช่าซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย ใช่ว่าเดี๋ยวนี้ลงทุนอสังหาฯ โดยตรงแล้วจะเป็นเสือนอนกิน ต้องเจอกับความเสี่ยงในการปล่อยเช่าถ้าทำเลไม่ดีจริง ไหนจะวุ่ยวายกับค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อมแซมต่างๆ อีก ลงทุนผ่านกองทุนสบายกว่ามาก ๆ

3. มีสภาพคล่องสูง

หากเราลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แล้วเกิดเปลี่ยนใจย้ายเงินไปลงทุนด้านอื่น หรืออยากเลิกลงทุนขึ้นมา ก็ซื้อง่ายขายคล่อง เพราะกองทุนอสังหาฯ นั้นซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ แต่ถ้าเราลงทุนในอสังหาฯ โดยตรง แต่เกิดเปลี่ยนใจการจะหาคนมาซื้อต่อได้ยาก

ซึ่งกองทุนอสังหาฯ ที่พี่ทุยพุดถึงที่เราสามารถลงทุนกันได้ก็มีให้เลือกกันถึง 3 แบบด้วยกันเชียวน้า พี่ทุยขอบอกอีกอย่างว่าทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และกองรีท นั้นเป็นการลงทุนระยะยาวเน้นให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มากกว่าจะเป็นการแสวงหาผลกำไรในระยะสั้นนะ ก่อนจะตัดสินใจลงทุนวางแผนให้ดีซะก่อนน้า

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)

ก่อนอื่นพี่ทุยบอกก่อนว่าอย่าสับสนระหว่าง “กองทุนอสังหาฯ” กับ “กองทุนรวมอสังหาฯ” นะ มันไม่ใช่อันเดียวกันแต่กองทุนรวมอสังหาฯ เป็นหนึ่งในกองทุนอสังหาฯ นั่นเองจ้า

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  หรือ Property Fund เนี่ยก็คือ กองทุนรวมที่รวมรวมเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อ หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารสำนักงาน และบริหารอสังหาฯ นั้น ๆ โดยเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับจากการบริหารอสังหาฯ นั้น ๆ จะถูกนำไปแบ่งให้กับเราในรูปแบบของเงินปันผล

ถ้าใครมีแพลนอยากลงทุนในอาคารสำนักงานอะไรแบบนนี้อยู่แล้ว พี่ทุยว่าลองลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ ก่อนก็ได้นะ ไม่ต้องใช้เงินเยอะด้วย

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน หรือ Infrastructure Fund นั่นก็คือกองทุนรวมที่ระดมทุนเพื่อไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นโครงการรัฐ เช่น ทางด่วน สนามบิน โทรนาคม หรือท่าเรือ โดยกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานจะได้รับผลตอบแทนจากกิจการ ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมโคงสร้างพื้นฐานลงทุนในโครงการสร้างทางด่วน ก็จะมีรายได้จากการเก็บเงินค่าทางด่วนเมื่อหักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้วเหลือเป็นกำไรจึงเอามาเป็นเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน นอกจากนั้นเนื่องจากกองทุนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราก็สามารถทำกำไรได้จากส่วนต่างราคาได้อีกด้วย

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ที่บางคนเรียกกันติดปากว่า “กองรีท” มีหลักการคล้ายกับ กองทุนรวมอสังหาฯ นั่นแหละ แต่ปัจจุบันกองรีทเป็นที่นิยมมากกว่ากองทุนรวมอสังหาฯ ด้วยเงื่อนไขต่าง ๆ ซึ่งก็มีความแตกต่างกันอยู่นะเพราะกองรีทจัดตั้งและบริหารโดย บลจ. เท่านั้น กองรีทเป็นกองทรัพย์สิน ไม่ใช่กองทุนรวม รวมทั้งกองรีทสามารถลงทุนในอสังหาฯ ได้ทุกประเภทเลย

เห็นมั้ยล่ะ? พี่ทุยบอกแล้วว่าไม่ต้องรวยก็สามารถลงทุนอสังหาฯ ได้ ซึ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 แบบเป็นการลงทุนเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ดังนั้นพี่ทุยว่าใครที่สนใจจะลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลของโครงการอย่างละเอียด ทั้งนโยบายการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงความรู้ความเข้าใจในด้านอสังหารัมทรัพย์เป็นอย่างดีก่อนนะ

และพี่ทุยอยากให้ทุกคนคิดเสมอว่าเงินทุกบาททุกสตางค์ที่เราจะลงทุนไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือผลิตภัณฑ์ทางการเงินต่าง ๆ นั้น สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของเราหรือเปล่า และก่อนจะควักเงินลงทุน ควรศึกษาและทำความเข้าใจสิ่งที่เรากำลังจะลงทุนก่อนเสมอนะ จะได้ไม่ต้องมาเสียใจทีหลังน้า ใครที่พร้อมแล้วที่จะลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ก็ลงมือเลยสิ ลุยยยยยยยยยยย!