ซื้อที่ดินมากี่ปีถึงจะขายได้

ที่ดินเงินผ่อน เริ่มเป็นที่นิยมซื้อขายกัน เนื่องด้วยคนส่วนใหญ่ก็อยากจะซื้อที่ดินสักแปลงเก็บไว้เพื่อการลงทุน หรือเพื่อสำหรับปลูกบ้านในอนาคต แต่ก็ไม่มีเงินก้อนพอที่จะซื้อได้ จะไปขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมาซื้อ ก็ไม่ผ่านหลักเกณฑ์ ประกอบกับสถาบันการเงินส่วนใหญ่ ก็ไม่ค่อยมีนโยบายปล่อยกู้ให้ซื้อที่ดินเปล่า

ดังนั้นการซื้อ ” ที่ดินเงินผ่อน ” จากเจ้าของที่ดินโดยตรงจึงเป็นทางออกของคนที่อยากได้ที่ดิน แต่ไม่มีเงินก้อน  โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายและจ่ายเงินมัดจำเป็นบางส่วนให้กับเจ้าของที่ดิน  จากนั้นผ่อนชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือพร้อมดอกเบี้ยตามกำหนด เช่น 3 ปี 5 ปี 10 ปี ไปจนถึง 20- 30 ปี โดยมีข้อตกลงว่า เมื่อผ่อนค่าที่ดินครบถ้วนแล้วเจ้าของที่ดินก็จะโอนกรรมสิทธิที่ดินให้

เจ้าของที่ดิน ที่มีที่ดินแปลงใหญ่ขายยาก เพราะคนไม่มีกำลังซื้อ ก็นิยมนำที่ดินมาแบ่งเป็นแปลงย่อยแต่ไม่ให้เกินเก้าแปลง เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน และนำที่ดินแปลงย่อยมาขายเงินผ่อนให้กับลูกค้าเหล่านี้ 

ฟังดูเหมือนจะดีกับทั้งสองฝ่ายใช่ไหมครับ ? แต่สำหรับฝ่ายผู้ซื้อนั้น อย่ามองแต่ข้อดีที่ไม่ต้องเสียเงินก้อนในการซื้อที่ดิน หรือไม่ต้องทำเรื่องกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินให้ยุ่งยาก แต่ต้องมองให้ลึกถึงความเสี่ยงของการซื้อที่ดินประเภทนี้ด้วย ซึ่งวันนี้ผมในฐานะนักกฎหมายและทนายความที่ทำคดีประเภทดังกล่าวมาเป็นจำนวนมาก จะมาอธิบายให้ฟังว่า การซื้อที่ดินประเภทนี้มีความเสี่ยงอย่างไรครับ

1.เจ้าของที่ดิน เอาที่ดินไปขายให้บุคคลอื่นที่ให้ราคาดีกว่า

ในกรณีที่เวลาผ่านไปประมาณ 3 -4 ปี หลังจากเริ่มวางมัดจำและผ่อนชำระกับเจ้าของที่ดิน ปรากฏว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีถนนใหญ่ตัดผ่าน หรือมีนิคมอุตสาหกรรมมาตั้งอยู่ใกล้ๆ ราคาที่ดินจากเดิมที่ตกลงกันไว้ 1 ล้านบาท ปรากฏว่าราคาที่ดินในท้องตลาดเพิ่มสูงขึ้นเป็น 5 ล้านบาท โฉนดที่ดินก็ยังอยู่ในมือเจ้าของที่ดิน ท้ายโฉนดก็ยังเป็นชื่อเจ้าของที่ดิน  สมมุติว่าเจ้าของที่ดินเกิดเห็นแก่ผลประโยชน์ เอาที่ดินแปลงดังกล่าวไปขายให้กับบุคคลอื่นผลจะเป็นอย่างไร ?

ตามหลักกฎหมายแล้วสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียง “บุคคลสิทธิ” กล่าวคือเป็นสิทธิที่อ้างใช้ได้กับคู่สัญญาของตนเองเท่านั้น จะอ้างยันต่อบุคคลภายนอกไม่ได้  เพราะท่านในฐานะ “ผู้จะซื้อ” ยังไม่ได้อยู่ในฐานะที่ตามกฎหมายเรียกว่า “ผู้มีสิทธิอันจะให้จดทะเบียนได้ก่อน” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เนื่องจากท่านยังชำระราคาค่าที่ดินไม่ครบ โดยมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างอิง เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 874/2490 ,601/2497 ,5113/2540 ,90/2516 (ประชุมใหญ่) ,4989/2539

หากเจ้าของที่ดิน ทำการขายที่ดินให้กับผู้ซื้อคนใหม่ และผู้ซื้อคนใหม่ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน  คือเขาไม่รู้มาก่อนว่าเจ้าของที่ดินได้นำที่ดินไปทำสัญญาจะขายให้ท่านมาก่อน โอกาสที่ท่านจะฟ้องร้องขอเพิกถอนการซื้อขายระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ซื้อใหม่ เป็นไปได้ยากมาก ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง โดยมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6653/2542

ดังนั้นหากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว ท่านก็ไม่สามารถฟ้องเพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อใหม่ได้ เว้นแต่ท่านจะพิสูจน์ได้ว่าผู้ซื้อใหม่ทำการซื้อที่ดินโดยไม่สุจริต เช่นผู้ซื้อใหม่ เห็นว่าท่านปลูกบ้านหรือทำประโยชน์อยู่ในที่ดินพิพาทอยู่แล้ว หรือรู้อยู่แล้วว่าเจ้าของที่ดินทำสัญญาจะซื้อจะขายกับท่านก่อน แต่ก็ยังจะซื้อ เช่นนี้ถือว่าผู้ซื้อใหม่ไม่สุจริต ท่านอาจใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 ฟ้องเพิกถอนการขายได้ โดยมีตัวอย่างเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 270/2495 ,173/2490 ,3618/2526 ,90/2516 ,180/2502 ,1731/2518 เป็นต้น

2.เจ้าของที่ดิน เอาที่ดินไปจำนองหรือขายฝาก 

ระหว่างระยะเวลาการผ่อนชำระ เจ้าของที่ดินเกิดปัญหาร้อนเงิน ลูกป่วยหนักกระทันหันต้องใช้เงินจำนวนมากในการรักษา หันไปหาใครเขาก็ไม่ปล่อยกู้ให้ ยกเว้นแต่จะมีโฉนดที่ดินค้ำประกัน 

เจ้าของที่ดินจึงได้เอาที่ดินไปจำนองกับธนาคาร หรือเอาไปขายฝากกับนายทุนเงินกู้  ซึ่งเจ้าของที่ดินที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ ตามสารบัญจดทะเบียนท้ายโฉนดที่ดินย่อมกระทำได้ 

และต่อมาปรากฎว่าเจ้าของที่ดินผิดนัดชำระหนี้จำนอง หรือไม่ไถ่ถอนที่ดินขึ้นมา ท่านซึ่งเป็นเพียงผู้มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย เป็น “บุคคลสิทธิ” จะมีผลเป็นอย่างไร ?

ผลก็เหมือนกับข้อ 1. คือหากปรากฏว่าผู้รับจำนองหรือผู้รับขายฝาก ทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและไม่รู้มาก่อนว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเจ้าของที่ดินได้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับท่าน  สิทธิของผู้รับจำนองหรือขายฝากย่อมใหญ่กว่าท่าน ท่านไม่มีสิทธิใดๆจะไปร้องเพิกถอนการจำนองหรือเพิกถอนการขายฝาก หรือขอขัดทรัพย์ได้เลย ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4985/2558 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2693/2549 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5641/2548 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4445/2545 เป็นต้น

3.เจ้าของที่ดินถูกฟ้องคดีแพ่ง และเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดที่ดินขายทอดตลาด

ระหว่างระยะเวลาการผ่อนชำระค่าที่ดิน ปรากฎว่าเจ้าของที่ดินเกิดทำธุรกิจผิดพลาด เป็นหนี้จำนวนมาก และถูกเจ้าหนี้ฟ้องคดีต่อศาล ศาลพิพากษาให้เจ้าของที่ดินชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ เจ้าของที่ดินไม่ชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจึงได้นำหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี ดำเนินการยึดที่ดินแปลงที่ท่านทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ เพื่อทำการขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผลจะเป็นอย่างไร ?

อย่างที่บอกในข้อ 1. ตามกฎหมายสิทธิของท่านด้อยมาก เนื่องจากเป็นสิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียน และท่านยังชำระค่าที่ดินไม่ครบ สิทธิของท่านจึงด้อยกว่าเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ผลก็คือ ท่านไม่มีสิทธิใดๆที่จะไปร้องขัดทรัพย์ ขอกันส่วน หรือเพิกถอนการยึดที่ดินของเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้เลย  ทั้งนี้มีตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5557/2545 เป็นต้น

4.เจ้าของที่ดิน เอาที่ดินไปประกันตัวผู้ต้องหาในคดีอาญา และต่อมาผิดสัญญาประกัน

สมมุติว่าระหว่างการผ่อนที่ดิน บุตรชายของเจ้าของที่ดินเกิดต้องคดียิงคนตาย ถูกศาลออกหมายจับ และถูกจับกุมตัวกระทันหัน เจ้าของที่ดินด้วยความรักลูกชายมาก แต่ตอนนั้นไม่มีเงินประกันตัวเลย ก็จัดการเอาที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้กับท่าน ไปทำสัญญาใช้เป็นหลักประกันตัวลูกชายต่อศาล ซึ่งเจ้าของที่ดินย่อมกระทำได้เนื่องจากท้ายโฉนดที่ดินเป็นชื่อของเขาอยู่ และทางปฏิบัติศาลจะไม่มีโอกาสรู้เลยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับท่านไว้

แต่ปรากฎว่าลูกชายคนดังกล่าว เมื่อได้รับการประกันตัว หนีหายไปเลยไม่มาศาลตามกำหนด ศาลจึงมีคำสั่งปรับนายประกันและยึดที่ดินขายทอดตลาด นำเงินมาชำระหนี้ตามสัญญาประกัน ผลจะเป็นอย่างไร ?

ผลก็จะเหมือนกับข้อ 1-3 ด้วยเหตุผลเดียวกัน  คือสิทธิของท่านซึ่งเป็นสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน และยังชำระค่าที่ดินไม่ครบ ดังนั้นท่านจึงไม่มีสิทธิไปร้องขอขัดทรัพย์ เพื่อเพิกถอนการยึดที่ดิน หรือร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดได้เลย

5.เจ้าของที่ดินตาย

สมมุติว่าท่านทำสัญญาผ่อนที่ดินเป็นระยะเวลา 5 ปี และท่านผ่อนชำระไปถึงปีที่ 3 ปรากฏว่าเจ้าของที่ดินตาย และเจ้าของที่ดินมีทายาทรวม 7 คน ปรากฎว่าทายาททั้ง 7 แบ่งสมบัติกันไม่ลงตัว เกิดการสู้คดีมรดกกัน เถียงกันว่าใครควรจะเป็นผู้จัดการมรดก สู้คดีกันอีกหลายปี ท่านก็ไม่รู้จะผ่อนชำระเงินค่าที่ดินกับใคร เพราะต่างคนก็ต่างแย่งกันเป็นผู้จัดการมรดก

ปรากฎว่าพอตั้งผู้จัดการมรดกมาได้ ผู้จัดการมรดกเกิดบอกเปลี่ยนใจไม่ขายแล้ว ราคาต่ำไป และอ้างว่าท่านไม่ชำระเงินค่าผ่อนชำระที่ดินตามกำหนด ถือว่าท่านผิดสัญญา (ก็ไม่รู้จะชำระกับใครมีทายาทหลายคน) จึงขอเลิกสัญญา ท่านก็ต้องเสียเวลาฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้จัดการมรดกอีก

หรือผู้จัดการมรดกอาจดำเนินการ หรือเกิดเหตุการณ์ต่างๆ ตาม ข้อ 1-4  เช่นผู้จัดการมรดกเอาที่ดินไปขายคนอื่น หรือถูกเจ้าหนี้อื่นยึดทรัพย์ ท่านเองหากยังชำระค่าที่ดินไม่ครบ ก็ไม่มีอำนาจไปฟ้องเพิกถอนการโอนดังกล่าวได้ โดยนัยเดียวกับข้อกฎหมายตาม ข้อ 1-4 

เรื่องราวต่างๆทั้ง 5 ข้อที่ผมยกเป็นตัวอย่างให้ฟัง เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ และเกิดขึ้นมาแล้วหลายครั้ง อย่าไปคิดว่าไม่เป็นไร หรือมันจะไม่เกิด ตอนแรกเจ้าของที่ดินเขาอาจจะเจตนาดี แต่ภายหลังอาจเกิดปัญหาจำเป็นหรือเกิดความโลภขึ้นก็ได้ 

ซึ่งถ้าเกิดปัญหาดังกล่าวตาม ข้อ 1-5 ขึ้น  ท่านก็จะต้องไปฟ้องร้องเรียกเงินคืนและเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของที่ดินหรือทายาท และถึงเวลานั้น เขาอาจจะไม่เหลือทรัพย์สินอะไรให้ท่านยึดทรัพย์บังคับคดีก็ได้ และถ้าเป็นแบบนั้นก็เท่ากับท่านเสียเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนไปเปล่าๆ

สรุปแล้วตามกฎหมาย การซื้อ ที่ดินเงินผ่อน โดยเฉพาะในการผ่อนระยะยาว ตามความเห็นผมในฐานะนักกฎหมาย ผู้ซื้อมีแต่จะเสียเปรียบและมีความเสี่ยงสูงมาก ผมเห็นว่าไม่ควรทำเลยครับ

แต่ถ้าอยากจะทำจริงๆ ก็ต้องตรวจสอบเครดิตความน่าเชื่อถือของผู้ขายให้ละเอียดถี่ถ้วน รวมทั้งปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญา เพื่อช่วยทำสัญญาให้รัดกุม และวางมาตรการให้เคร่งครัดเช่นให้ผู้ซื้อเป็นผู้ถือโฉนดไว้ก่อน หรือให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินได้ทันที หรือมีการปิดประกาศเพื่อแสดงสิทธิไว้ในที่ดิน หรือหามาตรการอื่นๆที่จะป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้น และที่สำคัญคือไม่ควรจะทำสัญญาระยะยาวเด็ดขาดครับ 

ผมหวังว่าผู้อ่านจะได้รับประโยชน์จากบทความนี้ หากมีข้อสงสัยตรงไหนสามารถคอมเม้นท์สอบถามเพิ่มเติมได้เลยครับ 

ตำราอ้างอิงประกอบการเขียนบทความ

คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์   ศาสตราจารย์บัญญัติ สุชีวะ

คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วย ทรัพย์สิน รองศาสตราจารย์มานิตย์ จุมปา 

คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1,4 ว่าด้วย ทรัพย์ ศาสตราจารย์ประมูล สุวรรณศร

อธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะทรัพย์ ศาสตราจารย์ ม.ร.ว. เสนีย์ ปราโมช 

กฎหมายทรัพย์สิน ความรู้พื้นฐานทางความคิด หลักทั่วไป และบทเบ็ดเสร็จทั่วไป ผู้ช่วยศาสตราจารย์ อานนท์ มาเม้า