เอกสาร เปลี่ยนชื่อในโฉนด ที่ดิน

มาดูขั้นตอนการโอนที่ดิน โอนบ้าน โอนคอนโด พร้อมลิสต์เอกสารที่ต้องเตรียม และรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน สำหรับคนที่กำลังซื้อบ้านหรือคอนโด 

ไม่ว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ ด้วย หนึ่งในนั้นก็คือ ค่าโอนที่ดิน หรือ ค่าโอนบ้าน ที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน สำหรับคนที่สงสัยว่ารายละเอียดค่าใช้จ่ายส่วนนี้มีอะไรบ้าง หากต้องการโอนบ้านหรือโอนที่ดินต้องเตรียมเอกสารอะไร มีขั้นตอนในการทำเรื่องอย่างไร วันนี้เรามีคำตอบมาฝากแล้วค่ะ 

ค่าโอน คืออะไร

ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ที่ผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบร่วมกัน โดยผู้ขายจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับผู้ซื้ออจะรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอน (จ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย) และค่าจดจำนอง ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนนั้นสามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย 

ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง ?

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน มี 5 ส่วนด้วยกัน คือ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน ตัวอย่างเช่น ราคาประเมิน 1,000,000 บาท ราคาขาย 1,500,000  บาท จะใช้ราคาประเมินมาคำนวณคือ 2% ของ 1,000,000 คือ 20,000 บาท

2. ค่าจดจำนอง : คิดเป็น 1% ของยอดจดจำนองกับธนาคาร ชำระเฉพาะผู้ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน ตัวอย่างเช่น กู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด 1,500,000 บาท จ่ายจดจำนอง 1% ของ 1,500,000 คือ 15,000 บาท  

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐมีนโยบายลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ มีประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว รวมถึงคอนโดมิเนียม ที่มีราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องทำการโอนและจดจำนองในเวลาเดียวกัน ซึ่งนโยบายดังกล่าวจะมีผลตั้งแต่วันนี้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

3. ค่าอากรสแตมป์ : คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ยอดที่สูงกว่าในการคำนวณ แต่ถ้าหากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินคิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดราคาที่สูงสุดกว่ามาคำนวณ ยกเว้นผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ประกอบด้วย ค่าคำขอ 5 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดการโอนที่ดินประเภทต่าง ๆ เช่น การโอนที่ดินให้ญาติพี่น้อง การโอนที่ดินมรดก นอกจากนี้ทางเว็บไซต์ของกรมที่ดินยังมีระบบคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีอากรในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า คลิกเข้าไปดูได้ที่  lecs.dol.go.th

เอกสารที่ต้องเตรียมในการโอนที่ดิน 

สำหรับเอกสารที่ใช้ในการโอนบ้านและที่ดิน มีดังนี้ 

เอกสารสำหรับบุคคลธรรมดา 

► บัตรประชาชน (ฉบับจริง) 

► ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง) 

เอกสารประกอบกรณีมอบอำนาจ 

► หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) 

► บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด  และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 

► ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ฉบับจริง) พร้อมสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ จำนวน 1 ชุด และเซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 

เอกสารประกอบกรณีสมรส (ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส)

► หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน

► สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส

► สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส

► สำเนาทะเบียนสมรส

ขั้นตอนการโอนบ้านและที่ดิน 

หลังจากเตรียมเอกสารเรียบร้อยแล้ว ต่อไปถึงขั้นตอนโอน โดยไปที่กรมที่ดินที่บ้านหรือที่ดินที่จะขายตั้งอยู่ โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

1. ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เพื่อตรวจสอบเอกสาร และรอรับบัตรคิว 

2. เมื่อเจ้าหน้าที่เรียก ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเซ็นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ 

3. เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมโอน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะมอบใบคำนวณค่าโอนให้เพื่อนำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน

4. ชำระเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเรียบร้อยแล้วจะได้ใบเสร็จ 2 ใบ สีฟ้ากับสีเหลือง ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้โอนถ่ายสำเนาให้ผู้รับโอน 1 ชุด

5. เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด แล้วให้ผู้โอนรอรับโฉนดเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อ-ขาย (ทด.13) ให้กับผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเป็นอันเสร็จสิ้นการโอน โฉนดนั้นก็จะเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อเรียบร้อย แต่สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ แล้วมอบสำเนาโฉนดไว้ให้กับผู้รับโอน โดยโฉนดจะเป็นชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

ทั้งนี้  เพื่อให้เสร็จสิ้นการซื้อ-ขายจริง ๆ หลังจากโอนที่ดินพร้อมบ้านแล้ว  ควรโอนมิเตอร์น้ำ  มิเตอร์ไฟฟ้า  พร้อมทั้งย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านด้วยจึงจะเรียบร้อย  แต่หากไม่สะดวกไปดำเนินการด้วยตัวเองได้  สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้เช่นเดียวกัน

การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ได้มีแค่ค่าซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ เช่น ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน ที่ควรรู้ พร้อมเอกสารและขั้นตอนต่าง ๆ ที่นำมาฝากกันในวันนี้ เพื่อใช้สำหรับเตรียมตัวล่วงหน้าก่อนเดินทางไปดำเนินการที่กรมที่ดิน