สำหรับใครที่กำลังซื้อ-ขาย บ้าน คอนโด และที่ดิน อย่าลืมศึกษาข้อมูลกันด้วยว่ามีค่าธรรมเนียมใดบ้างที่ต้องจ่ายในวันโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดินบ้าง ซึ่งค่าใช้จ่ายไม่ได้มีเพียงค่าซื้อ-ขายบ้านเพียงอย่างเดียวเท่านั้น เริ่มต้นปี 2566 นี้ เพื่อนๆ คนไหนกำลังวางแผนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ Home Buyers มีข้อมูลมาฝากกันครับ!
ใครบ้างต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียม ?
สำหรับ "ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน" จะมีทั้งส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน โดยไม่มีกฎที่ระบุว่าใครต้องจ่ายค่าส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายตามความเหมาะสม ซึ่งบางครั้งผู้ขายก็อาจจัดโปรโมชั่นจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านให้ผู้ซื้อ เรื่องนี้จึงเป็นอีกประเด็นที่ต้องพูดคุยกับผู้ขายให้เข้าใจ
สำหรับกรณีที่ผู้ขายเป็นบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่แล้วพนักงานขายจะสรุปรายการค่าใช้จ่ายมาให้ผู้ซื้อได้เตรียมการ แต่หากเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคล ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมข้อมูลเอง ซึ่งโดยทั่วไปจะแบ่งเป็นรายการดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ปกติแล้วเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีบางกรณีที่ผู้ขายเสนอโปรโมชันจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามแต่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงกัน
โดยตลอดปี 2566 นี้ คณะรัฐมนตรีมีมติขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ต่อเนื่องจากปี 2564 เพื่อลดภาระให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงื่อนไข คือ ราคาซื้อขายบ้านและคอนโดนั้นจะต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
ยกตัวอย่างกรณีซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากปกติคิด 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาทเท่านั้น
2. ค่าอากรแสตมป์
คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย โดยราคานั้นต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ซึ่งหากต่ำกว่า จะใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณแทน ปกติแล้วเป็นค่าใช้จ่ายของของฝ่ายผู้ขาย แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในทางกลับกัน ผู้ขายที่เสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย โดยเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย สำหรับกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
4. ค่าจดจำนอง
คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ที่ซื้อบ้านโดยการกู้ หากซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
เช่นกันกับค่าโอนกรรมสิทธิ์ ตลอดปี 2566 นี้ ค่าจดจำนองจะลดจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
ยกตัวอย่างกรณีซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากปกติคิด 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาทเท่านั้น
5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)
สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จะต้องจ่ายภาษีนี้เพราะถือเป็นรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย คิดแบบขั้นบันไดภาษี โดยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและวิธีที่ได้มา อิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริงๆ
เพื่อไม่ให้เกิดการเสียผลประโยชน์หรือเอาเปรียบกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต้องตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย ทางที่ดีควรระบุลงในสัญญาเลยว่าใครจะจ่ายส่วนไหน เพื่อความราบรื่นในวันโอนกรรมสิทธิ์ รับทรัพย์ รับบ้านกันอย่างสบายใจทั้ง 2 ฝ่าย
ข่าวดีต้อนรับปี 2566 ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มอบเป็นของขวัญปีใหม่
คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ได้แก่ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย สมาคมธนาคารไทย จะทำหนังสือถึงรัฐบาล ขอให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปัจจุบันเก็บในอัตรา 100% มอบเป็นของขวัญปีใหม่ 2566 ให้กับประชาชนและภาคธุรกิจ เนื่องจากยังได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดโควิด-19 ทำให้รายได้ยังไม่กลับมาเหมือนเดิม
1. ขอเลื่อนจ่าย 1 ปี หรือเก็บลดในอัตราเป็นขั้นบันได เช่น ปี 2566 ลด 75% ปี 2567 ลด 50% และปี 2568 ลด 25% รอเศรษฐกิจฟื้นตัวถึงเก็บ 100%
2. ยกเว้นดอกเบี้ยและค่าเบี้ยปรับ 40% ให้กับธุรกิจที่ค้างชำระภาษี เป็นระยะเวลา 1 ปี
3. พิจารณาปรับโครงสร้างอัตราภาษีที่ดินฯ ให้เป็นอัตราเดียว ไม่ควรแยกเป็นหลายประเภทเหมือนปัจจุบัน มี 4 ประเภท ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า เนื่องจากราคามูลค่าทรัพย์สินของที่ดินแต่ละประเภท
นอกจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมีการคิดภาษีค่าโอนที่ดิน ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นกรณีต่างๆ
หากคุณเป็นเจ้าของที่ดินและกำลังมีแผนที่จะขาย หรือส่งมอบให้กับคนใกล้ตัว หาคำตอบเกี่ยวกับภาษีค่าโอนที่ดินได้ที่นี่
กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
สำหรับการค่าโอนที่ดินให้กับญาติพี่น้องนั้น แม้จะมีความเกี่ยวพันกันทางสายเลือด แต่ก็มีความแตกต่างกันตามแต่ละกรณี โดยสามารถดูได้ดังนี้
ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ชอบด้วยกฏหมาย
สำหรับคำว่าลูกที่ชอบด้วยกฏหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดในระหว่างที่ฝ่ายพ่อและแม่อยู่ในระหว่างการจดทะเบียนสมรส แล้วต้องการยกที่ดินที่มีให้กับลูก จะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)
หมายเหตุ: สำหรับลูกบุญธรรมจะถูกนับรวมในกรณีของการโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง
ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมาย
สำหรับคำว่าลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดขึ้นในระหว่างที่พ่อและแม่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือไม่ได้ทำการจดใบทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด กรณีดังกล่าวจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าโอนที่ดินสำหรับสามีภรรยา
สำหรับคู่งแต่งงาน หรือสามี-ภรรยาที่ต้องการจะมอบที่ดินให้แก่กัน แต่ไม่ใช่ในรูปแบบของมรดก จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้องที่ไม่ใช่ลูก
ญาติพี่น้องในที่นี้หมายถึง พี่น้อง ปู่ ย่า น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ และรวมไปถึงลูกบุญธรรม หากไม่ได้ทำการโอนในรูปแบบของมรดก จะต้องเสียค่าโอนที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมิน แต่ถ้าหากกรณีที่ปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลานที่สืบสายเลือดแท้ๆ จะเสียเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
จะสังเกตได้ว่า แม้จะเป็นญาติสนิทฝ่ายใดก็ตาม หากไม่ใช่ผู้ที่เป็นลูกแท้ๆ ก็ต้องเสียภาษีค่าโอนที่ดินในจำนวนเดียวกันกับการซื้อขายที่ดินตามปกติ เพียงแต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมีการหักค่าใช้จ่ายยืนพื้นที่ 50% (ไม่จำกัดจำนวนปีที่ครอบครอง)
กรณีโอนในฐานะมรดก
สำหรับการโอนในฐานะมรดก จะเสียค่าโอนที่ดินเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 กรณีดังนี้
- กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) หรือเป็นคู่สมรส จะคิดค่าธรรมเนียมเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
- กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นญาติพี่น้องที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม จะคิดค่าธรรมเนียมเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมิน
นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขพิเศษจากการโอนในฐานะมรดกเพิ่มเติม ดังนี้
- หากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวน 10% นับจากส่วนที่เกินมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น
- แต่หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) จะคิดอัตราภาษีเพียง 5% เท่านั้น
- หากเป็นการโอนมรดกระหว่างสามี-ภรรยาจากกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต หากจดทะเบียนสมรสกันถูกต้องตามกฏหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษีโดยไม่ต้องจ่ายค่าโอนที่ดินใดๆ
กรณีโอนสำหรับซื้อ-ขาย
สำหรับการโอนซื้อขายที่ดินนั้น ไม่ว่าอีกฝ่ายจะเป็นญาติพี่น้องหรือใคร ก็จะมีค่าใช้จ่ายจำเป็นด้วยกันทั้งหมดดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จะคิดค่าใช้จ่ายเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมินที่ดิน
- ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 0.5% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง
ข้อควรระวังหลังการโอน
อีกสิ่งหนึ่งที่อยากจะเตือนให้พึงระวังเอาไว้นั่นก็คือ เมื่อทำการโอนแล้ว กรรมสิทธิ์ทั้งหมดจะตกเป็นของเจ้าของใหม่ทันที โดยที่เจ้าของเดิมไม่สามารถดำเนินการอะไรต่อได้อีกแล้ว
แม้ว่ากรณีที่โอนให้กันในรูปแบบมรดก หรือพ่อแม่ยกให้ลูก อาจสามารถไถ่ถอนคืนได้ แต่สำหรับการซื้อ-ขายตามปกตินั้นจะไม่มีสิทธิ์ใดๆ เลย ผู้โอนจึงต้องระมัดระวังในขั้นตอนการโอนที่ดินเอาไว้ให้มากๆ
สรุป
เท่านี้ทุกคนก็น่าจะได้ทราบรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดินต่างๆ กันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว สำหรับผู้ที่ต้องการเช็กราคาประเมินที่ดินของตัวเองคร่าวๆ สามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพื่อการประมาณค่าใช้จ่ายสำหรับค่าโอนที่ดินแบบคร่าวๆ ให้การจัดการเรื่องต่างๆ เป็นไปได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
หากคุณกำลังสนใจมองหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและหยิบยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ หรือ