คนที่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ก็ล้วนแล้วแต่มี ‘นิติบุคคล’ หรือ บริษัทที่ทำหน้าที่ดูแลจัดการความเรียบร้อยของหมู่บ้านหรืออาคาร เป็นของตัวเองทั้งนั้นใช่ไหมครับ เพราะถ้าโครงการไหนไม่มีสิ่งนี้ เราจะขาดคนที่ทำหน้าที่ช่วยจัดการบริหารทรัพย์สินส่วนกลาง สิ่งที่ตามมาก็คือ ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ส่วนกลาง และปัญหาต่างๆ ที่จะตามมา เพราะไม่มีคนดูแล
วันนี้เราขอโฟกัสไปที่นิติบุคคลของโครงการหมู่บ้านจัดสรรไปเลยนะครับ เพราะในรายละเอียดของ บริษัทที่ดูแลจัดการความเรียบร้อยของอาคารชุดหรือคอนโด จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง ถ้ามีโอกาสเราจะมาคุยเรื่องนี้กันอีกที
LivingPop
จำได้ไหมครับ ตอนที่ซื้อบ้าน อาจจะได้ยินเซลบอกประมาณว่า
“โครงการของเราจะมีนิติบุคคลจากทางบริษัทคอยดูแลให้นะคะ จากนั้นเมื่อถึงกำหนดเวลา เราจะส่งมอบให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลกันเองค่ะ”
ปกติแล้วโครงการหมู่บ้าน จะมีการจ้างบริษัทเข้ามาดูแลเรื่องการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อดูแลทุกอย่างแทนลูกบ้าน (ส่วนมากก็จะเรียกกันว่า “นิติบุคคล”) ซึ่งเดเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ ก็จะมีบริษัทมาจัดการเรื่องนิติบุคคลของตัวเอง ส่วนโครงการเล็กๆ ก็จะจ้างบริษัทที่เป็น Outsource มาดูแลก่อนส่งมอบ ระยะเวลาในการดูแล อาจจะอยู่ที่ 1 ปี – 2 ปี
แต่พอหมดสัญญา หรือโครงการขายหมด เมื่อถึงกำหนดต้องเลือกบริษัทบริหารจัดการหมู่บ้าน ลูกบ้านเลือกได้ว่าจะจ้างบริษัทเดิมที่ใช้อยู่ จะเปลี่ยนบริษัทใหม่ไปเลย หรือจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของลูกบ้านขึ้นมาเพื่อบริหารจัดการหมู่บ้านกันเอง
เพราะในตัวกฎหมายที่ผมอ้างอิงจากบางส่วนของ ‘พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543’ ได้มีการกำหนดให้มี ‘ผู้มีหน้าที่รับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค’ ที่เป็นส่วนการของโครงการจัดสรร เพื่อให้สามารถใช้งานได้ตลอด ซึ่งส่วนกลางที่นิติบุคคล จะมาช่วยดูแลก็มีทั้ง ถนนหมู่บ้าน ไฟทาง ทะเลสาบ สนามเด็กเล่น ฟิตเนส และอื่นๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง
นิติบุคคลเนี่ยแหละครับจะมาดูแลแทนเรา
เพราะถ้าเราไม่ได้มีเวลาว่างเหลือเฟือ ก็คงไม่มีใครอาสามาดูแลจัดการเรื่องเล็ก ไปจนถึงเรื่องใหญ่ในโครงการ อย่างเช่น
- ฟิตเนสใช้ได้อยู่ไหม
- พี่ยามทำงานโอเคหรือเปล่า
- เช็คจดหมายของลูกบ้านแต่ละคน
- ดูค่าความเป็นกรด-ด่าง ในสระว่ายน้ำหมู่บ้าน
- ดูคนสวนกวาดใบไม้
- เคลียร์ให้เพื่อนบ้านเวลามีการจอดรถขวาง
- บ้านนี้จะมีทำบุญต้องไปแจ้งลูกบ้านทุกคน
และอีกสารพัดปัญหาที่ถ้าไม่มีนิติบุคคลมาคอยดูแลประสานงาน… ใครจะทำคร้าบบบบ?
เห็นแบบนี้แล้วก็ตอบคำถามได้เลยว่า ‘นิติบุคคล’ ที่เข้ามาดูแลตรงนี้ จึงมีเงินเดือนตอบแทนครับ
ซึ่งเงินเดือนที่จ่ายให้กับพนักงานในบริษัทที่รับจัดการดูแลหมู่บ้าน ที่เราตกลงร่วมกันว่าจะจ้างมาดูแลหมู่บ้าน ก็มาจากส่วนหนึ่งของค่าส่วนกลางที่คุณเสียไปทุกปีนั่นแหละครับ
แล้วเงินเดือนของนิติบุคคล สามารถตรวจสอบได้ไหมว่าจ่ายไปเท่าไหร่?
สั้นๆ เลยคือ ‘ตรวจสอบได้’ ครับ ยิ่งถ้าเราให้นิติบุคคล ที่บริหารงานโดยบริษัทที่มีความมืออาชีพ น่าเชื่อถือมาดูแล ก็ยิ่งโปร่งใส
เพราะบริษัทนิติบุคคลจะเป็นผู้แจกแจงรายรับ-รายจ่ายของหมู่บ้าน ลูกบ้านก็มีหน้าที่ช่วยกันตรวจสอบได้ ส่วนใหญ่นิติบุคคลที่มีการจัดการเป็นระบบจะมีการชี้แจงรายรับ-รายจ่าย ทุกเดือนอยู่แล้ว นี่คือข้อดีของการให้บริษัทที่ดูแลเรื่องนิติบุคคลมืออาชีพมาจัดการ
แล้วถ้าลูกบ้านตกลงคุยกันว่าจะดูแลกันเองล่ะ ทำได้ไหม ต้องจ่ายเงินเดือนไหม?
ทำได้ครับ… ถ้าลูกบ้านลงเสียงส่วนใหญ่ว่าอยากตั้งนิติบุคคลดูแลกันเอง โดยการตั้งนิติบุคลของหมู่บ้าน จะมาในรูปแบบของการเลือก ‘คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร’ ลูกบ้านมาบริหารส่วนกลางของหมู่บ้านเอง
ส่วนใหญ่คณะกรรมการของหมู่บ้าน ‘ไม่ได้มีเงินเดือนให้’ เป็นการเข้ามาช่วยงานโดยสมัครใจ อาจมีเบี้ยประชุมที่สามารถเบิกจ่ายได้ ถ้ามีการประชุมเรื่องสำคัญ แต่หากมีการตกลงกันว่าจะจ่ายเงินเดือนให้ผู้ที่ดูแลสาธารณะสมบัติของหมู่บ้านก็ทำได้
ซึ่งเรื่องเงินเดือนนิติบุคคลหมู่บ้านที่ตั้งกันเองก็มีดราม่านะ…
แอบเล่านิดนึง เคยมีกรณีดราม่าเกี่ยวกับเงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล ที่จัดตั้งกันเองของหมู่บ้านหลายร้อยหลังคาเรือนแห่งหนึ่ง ที่ผ่านมาลูกบ้านไม่ได้ตรวจสอบรายรับ-รายจ่าย มาก่อนโดยเฉพาะเงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคล
วันนึงพอไปดูเอกสารอีกทีพบว่าแต่ละเดือนจ่ายเงินเดือน ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านคนนั้นไปเดือนละ 120,000 บาท
… ย้ำว่า เดือนละ 120,000 บาท …
ลูกบ้านเลยต้องมาสืบสาวราวเรื่องกันว่าเกิดอะไรขึ้น ทำไมเขาถึงได้รับเงินเดือนเยอะขนาดนี้ หรือเป็นตัวแทนรับเงินเดือน แล้วเอาไปจ่ายเงินเดือนนิติบุคคลคนอื่นอีกที รวมถึงเอาไปจ่ายให้ยาม คนสวน และอื่นๆ เป็นเรื่องเป็นราวใหญ่โตมาก ที่ตอนนี้ไม่แน่ใจว่าเคลียร์กันจบหรือยัง
มีข้อมูลหนึ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านกันเอง โดยคุณ ‘อธิป พีชานนท์’ ปัจจุบันคือประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เคยให้สัมภาษณ์ในหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ และถูกนำมาเผยแพร่ในเว็บไซต์มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ว่า
“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า”
โดยคุณอธิป ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าปัญหาหลักที่เจอของการตั้งนิติบุคคลกันเองคือ เมื่อลูกบ้านดูแลกันเอง ก็เก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบ พอเงินไม่ครบ ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ในหมู่บ้านก็เกิดขึ้นเพราะไม่มีงบดูแล ลูกบ้านพอเห็นว่าส่วนกลางแย่ลงก็พาลไม่จ่ายไปดื้อๆ จนสุดท้ายกลายเป็นหมู่บ้านที่ส่วนกลางเสื่อมโทรมในที่สุด
ก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เมื่อวันหนึ่งเราต้องอยู่ร่วมกันในหมู่บ้านที่ลูกบ้านอยากจะดูแลกันเอง เราต้องรับมือกันอย่างไร
เดี๋ยวก่อน! เราไม่ได้บอกว่าลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคลกันเองไม่ดี หรือใช้บริษัทที่ดูแลด้านนี้โดยตรงดีที่สุดนะฮะ สิ่งที่ดีที่สุดคือ เราควรมีคนที่เป็นมืออาชีพมาช่วยดูแลจัดการหมู่บ้านเราในฐานะนิติบุคคลประจำหมู่บ้าน และมีลูกบ้านที่มีจิดสำนึกรับผิดชอบส่วนรวม และช่วยกันตรวจสอบการทำงานและการใช้จ่ายอยู่เสมอ