การโอนที่ดิน มีรายละเอียดขั้นตอน เอกสารสำคัญ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้องทำการบ้านและเตรียมพร้อมให้ดีที่สุด เพื่อเมื่อถึงเวลาดำเนินการที่กรมที่ดินจะได้เป็นไปอย่างราบรื่นและจบในครั้งเดียว โดยในบทความนี้เราจะพาไปดูรายละเอียดการโอนที่ดิน กรณีที่พ่อ-แม่ ต้องการโอนให้กับลูกที่เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย คือใคร?
บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย คือ บุตรที่กฎหมายรับรอง และมีสิทธิหน้าที่ต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด รวมทั้งยังสามารถใช้สิทธิ์ที่มีเรียกร้อง หรือยืนยันต่อบุคคลอื่นได้
ในทางกฎหมายถือว่าบุตรเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของมารดาเสมอ ไม่ว่ามารดานั้นจะมีคู่สมรสหรือไม่ เพราะถือว่าเป็นผู้อุ้มท้องและให้กำเนิด
ทำอย่างไรจึงเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของบิดา?
จากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1547 เด็กเกิดจากบิดามารดาที่มิได้สมรสกัน จะเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายต่อเมื่อบิดามารดาได้สมรสกันในภายหลังหรือบิดาได้จดทะเบียนว่าเป็นบุตรหรือศาลพิพากษาว่าเป็นบุตร
ดังนั้นบุตรจะเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของบิดา มี 4 แนวทาง คือ
1) บุตรที่เกิดจากบิดามารดาจดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
2) บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน แล้วบิดามารดาได้จดทะเบียนสมรสกันภายหลัง
3) บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน แต่บิดาจดทะเบียนรับรองบุตรในภายหลัง
4) บุตรที่เกิดจากบิดามารดาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน และในภายหลังศาลได้มีการพิพากษาว่าบิดาเป็นบิดาของบุตร
เอกสารสำคัญสำหรับโอนที่ดิน
การโอนที่ดิน มีเอกสารสำคัญซึ่งเป็นเอกสารราชการที่ไม่ควรตกหล่นอย่างยิ่ง เพราะนั่นหมายถึงการเสียเวลาในการจองคิว เดินทาง หรือการลางาน โดยเอกสารที่ต้องใช้มีรายละเอียด ดังนี้
ฝ่ายโอน (พ่อและแม่)
เอกสารที่ใช้ แบ่งเป็น 2 กรณี คือ
1. พ่อและแม่ สามารถมาดำเนินการโอนที่ดินให้ลูกได้ ใช้เอกสารดังนี้
• โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง)
• บัตรประจำตัวประชาชนของพ่อและแม่
• ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่
• ทะเบียนสมรส
2. พ่อหรือแม่ คนใดคนหนึ่งไม่สามารถมาดำเนินการโอนที่ดินให้ลูกได้ ใช้เอกสารดังนี้
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของพ่อหรือแม่ที่ไม่ได้มา พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• สำเนาทะเบียนบ้านของพ่อหรือแม่ที่ไม่ได้มา พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• ใบยินยอมคู่สมรส
ฝ่ายรับโอน (บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย)
การรับโอนที่ดินนั้น บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมาดำเนินการรับโอนเอง สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาแทนได้ ดังนั้นเอกสารที่ใช้ แบ่งเป็น 2 กรณี คือ
1. บุตรสามารถมาดำเนินการรับโอนที่ดินได้ด้วยตนเอง ใช้เอกสารดังนี้
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง
• ทะเบียนบ้านตัวจริง
2. บุตรไม่สามารถมารับโอนที่ดินได้ด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทน โดยใช้เอกสารดังนี้
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• สำเนาทะเบียนบ้านของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
• บัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ตัวจริง)
• ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ตัวจริง)
• ใบมอบอำนาจหรือ ท.ด.21
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
ระยะเวลาในการดำเนินการโอนที่ดิน
• การโอนที่ดินกรณีพ่อและแม่โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย สามารถทำให้เสร็จสิ้นได้ภายใน 1 วัน โดยใช้เวลาประมาณ 2-3 ชั่วโมง หากเอกสารสำคัญต่างๆ มีครบถ้วน
การโอนที่ดินมีรายละเอียดอีกหลายแบบ ซึ่งนอกจากการโอนให้กับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว ยังมีการโอนให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย การโอนให้ทายาท รวมถึงการโอนแบบซื้อ-ขาย ซึ่งมีรายละเอียดและเอกสารสำคัญที่แตกต่างกัน อย่างไรแล้วธรรมนิติจะนำข้อมูลมาฝากกันอีกครั้ง หรือสามารถดูข้อมูลได้ที่เว็บไซต์ของ กรมที่ดิน
รวมเอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อใช้ในการโอนที่ดิน โอนบ้าน โอนคอนโดมิเนียม และสรุปขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
เอกสารการโอนที่ดิน (สำหรับผู้ซื้อ)
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทย
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ซื้อ พร้อมสำเนา
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (กรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล)
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ซื้อพร้อมสำเนาของคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- สำเนาใบทะเบียนสมรสของผู้ซื้อ (กรณีหย่าให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตร)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ
บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น กรณีที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะไม่สามารถซื้อได้
- บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางตัวจริงพร้อมสำเนา
- เอกสารใบอนุญาตทำงาน (work permit) พร้อมสำเนา (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนาของคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามราคาซื้อขายที่ตกลง
- เอกสารยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET หรือ Credit Advice)
สามารถดูข้อมูลโดยละเอียดเพิ่มเติมในบทความการโอนกรรมกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกินกว่า 1 เดือน) ขอหนังสือรับรองนิติบุคคลได้ที่ //ecert.dbd.go.th/e-service/index.xhtml
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ หากมีบุคคลต่างชาติถือหุ้นหรือเป็นหุ้นส่วน จะต้องไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงิน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลและตราประทับของนิติบุคคล
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
เอกสารการโอนที่ดิน (สำหรับผู้ขาย)
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทย
- โฉนดตัวจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ขาย พร้อมสำเนา
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (กรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล)
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงพร้อมสำเนาของคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- ทะเบียนบ้านตัวจริงของผู้ซื้อพร้อมสำเนาของคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
- สำเนาใบทะเบียนสมรสของผู้ซื้อ (กรณีหย่าให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตร)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
เอกสารเพิ่มเติม กรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- ใบปลอดหนี้
- เอกสารแสดงสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ (Foreigner Quota) กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ
- โฉนดตัวจริง
- บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางตัวจริงพร้อมสำเนา
- เอกสารใบอนุญาตทำงาน (work permit) พร้อมสำเนา (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนา (ถ้ามี)
- บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ตตัวจริงและสำเนาของคู่สมรส (ถ้ามี)
- สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ขายมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีผู้ขายมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- ใบปลอดหนี้ (กรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
- เอกสารแสดงสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ Foreigner Quota (กรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ)
เอกสารโอนที่ดิน กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกินกว่า 1 เดือน) ขอหนังสือรับรองนิติบุคคลได้ที่ //ecert.dbd.go.th/e-service/index.xhtml
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลและตราประทับของนิติบุคคล
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีผู้ขายมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (กรณีผู้ขายมอบอำนาจให้ผู้อื่นเป็นผู้ดำเนินการแทน)
- ใบปลอดหนี้ (กรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
- เอกสารแสดงสัดส่วนพื้นที่ในโครงการที่ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ Foreigner Quota (กรณีโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ)
ขั้นตอนการโอนที่ดิน บ้าน คอนโด ณ สำนักงานที่ดิน
หลังจากที่ได้ทำการนัดหมายกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเรียบร้อยแล้ว ให้เตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการโอนที่ดินทั้งหมด ไปสำนักงานที่ดิน เพื่อทำการการโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดิน โดยจะมีที่ขั้นตอนการโอนที่ดินไม่ยุ่งยากมาก ใช้เวลาเพียงไม่นานก็เสร็จสิ้นทุกกระบวนการ
ขั้นตอนที่ 1: ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินที่เป็นพื้นที่รับผิดชอบของที่ดินแปลงนั้นๆ (สามารถนำโฉนดไปตรวจสอบในเวปไซต์ //landsmaps.dol.go.th/) แนะนำการใช้งานเวปไซต์ค้นหาแปลงที่ดิน
ขั้นตอนที่ 2: นำเอกสารที่เตรียมมาของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ยื่นให้พนักงานหน้าเคาน์เตอร์ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องและรับบัตรคิว
ขั้นตอนที่ 3: เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่จะเรียกผู้ซื้อและผู้ขาย หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจไปทำการเซ็นต์เอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ทั้งนี้หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้ง2ฝ่าย ไม่ได้มาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตัวเอง เจ้าหน้าที่มีสิทธิ์ขอโทรศัพท์/วีดีโอคอล หาผู้ซื้อหรือผู้ขาย ที่ไม่ได้มา เพื่อยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนที่ 4: เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากร เพื่อออกเอกสารสรุปค่าใช้จ่าย เพื่อไปชำระที่เคาน์เตอร์การเงิน (ค่าใช้จ่ายนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้แล้วเสร็จว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบชำระ หรือรับผิดชอบชำระร่วมกันตามสัดส่วนที่ตกลง)
ขั้นตอนที่ 5: หลังจากชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรแล้ว จะได้รับใบเสร็จ 2 ใบ โดยนำใบเสร็จสีเหลืองกลับมายื่นที่เคาน์เตอร์ที่จัดทำเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายเก็บไว้เป็นหลักฐาน (สามารถถ่ายสำเนาไว้ได้)
ขั้นตอนที่ 6: รอรับโฉนดตัวจริงและตรวจสอบชื่อผู้รับกรรมสิทธิ์และรายละเอียดอื่นๆให้ครบถ้วน นับว่าเป็นการเสร็จสิ้นการโอนกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่เป็นการกู้ซื้อผ่านสถาบันการเงิน สถาบันการเงินจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้โดยทางผู้ซื้อจะได้รับสำเนา และจะด้านหลังโฉนดจะระบุชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง